تم تسليم المبنى — ولكن هل يعمل المبنى فعليًا وفقًا للتصميم؟

يُعد يوم تسليم المبنى (Handover) مرحلة مهمة في أي مشروع إنشائي. فقد تم الانتهاء من الفحص النهائي، وإغلاق قائمة الملاحظات (Snagging List)، وتسليم أدلة التشغيل والصيانة في ملفات، وتسليم المفاتيح، وبدأت فترة مسؤولية العيوب (Defects Liability Period).

من وجهة نظر المطور، اكتمل المشروع. ومن وجهة نظر المقاول، تم تنفيذ الالتزامات المطلوبة. ومن وجهة نظر المالك، أصبح المبنى جاهزًا للاستخدام.

لكن هناك سؤالًا نادرًا ما يتم طرحه أثناء التسليم — ونادرًا ما تتم الإجابة عنه قبل أن يتحول إلى مشكلة:

هل يعمل المبنى فعليًا وفقًا لما تم تصميمه من أجله؟

لا يتعلق السؤال بما إذا كان المبنى يبدو مكتملًا، أو ما إذا كانت المعدات تبدو وكأنها تعمل، أو ما إذا كانت نماذج التشغيل التجريبي (Commissioning) قد تم توقيعها.

السؤال الحقيقي هو: هل يحقق المبنى مستوى أداء الطاقة، وجودة البيئة الداخلية، وأداء نظام HVAC الذي وعدت به مواصفات التصميم؟

وفي غالبية المباني التجارية في المملكة العربية السعودية، فإن الإجابة الصادقة على هذا السؤال عند لحظة التسليم هي: لا أحد يعرف.

الفرق بين اكتمال المبنى وأدائه

الاكتمال والأداء ليسا الشيء نفسه.

يكون المبنى مكتملًا عندما يتم تنفيذ جميع الأعمال المحددة ومعالجة العيوب التي تم اكتشافها أثناء الفحص النهائي.

أما المبنى فيُعتبر عالي الأداء عندما يحقق بشكل قابل للقياس النتائج التي كان من المفترض أن تحققها هذه الأعمال.

وهذا الفرق مهم، لأنه من الممكن تمامًا — وهو أمر شائع في بيئة الإنشاءات في المملكة العربية السعودية — أن يكون المبنى مكتملًا بشكل واضح وفي الوقت نفسه يعاني من ضعف واضح في الأداء.

تم تركيب مجاري الهواء، لكنها تتسرب منها 22% من كمية هواء التغذية إلى الفراغات الموجودة فوق الأسقف.

تم إغلاق غلاف المبنى، لكنه يحقق فقط 8.5 ACH50 مقابل هدف تصميم يبلغ 3.5 ACH50.

تم تشغيل نظام HVAC تجريبيًا، ولكن عملية التشغيل التجريبي تمت على نظام مجاري هواء يعاني من التسرب، مما أدى إلى تسجيل قياسات تدفق هواء تعوض عن التسرب بدلًا من أن تعكس متطلبات التصميم الفعلية.

تم وضع علامة على جميع البنود، ومع ذلك لا يعمل المبنى وفقًا للتصميم.

ماذا تخبرك مستندات التسليم القياسية؟

تتضمن مستندات تسليم المباني التجارية في السعودية عادةً:

• مخططات ومواصفات التصميم.
• مخططات As-Built التي تعكس التغييرات التي حدثت أثناء التنفيذ.
• جداول المعدات وبياناتها الفنية.
• أدلة التشغيل والصيانة.
• تقارير التشغيل التجريبي وشهادات الاختبار.
• سجلات الفحوصات النظامية.
• مستندات الضمان.

وتمثل هذه المستندات حزمة كبيرة من المعلومات التي تؤدي أدوارًا مهمة في إدارة المبنى بعد التسليم.

لكن ما لا تتضمنه، في الغالبية العظمى من المشاريع السعودية، هو دليل مقاس يثبت أن المبنى يحقق أهداف الأداء المحددة في التصميم.

يسجل تقرير التشغيل التجريبي أن نظام HVAC تم تشغيله واختباره — وأن تدفقات الهواء تم قياسها وإجراء التعديلات اللازمة عليها — لكنه لا يقارن هذه التدفقات بأهداف التصميم ضمن نظام مجاري هواء تم التحقق من إحكامه وإغلاق تسرباته.

كما يسجل فحص غلاف المبنى أن المبنى تم إغلاقه وفقًا للمواصفات، ولكن لم يتم إجراء اختبار ضغط للتأكد من مستوى إحكام المبنى الذي تم تحقيقه فعليًا.

وثائق التسليم تصف ما تم تنفيذه، وليس ما تم تحقيقه.

فجوة الأداء التي تظهر بعد إشغال المبنى

تبدأ الفجوة بين اكتمال المبنى الموثق والأداء الفعلي في الظهور خلال أول فصل صيف بعد التشغيل، وعادةً خلال فترة تتراوح بين ثلاثة وستة أشهر من إشغال المبنى.

وتكون الأعراض متوقعة:

• مناطق لا تستطيع الوصول إلى درجة الحرارة المطلوبة خلال فترات ذروة الأحمال.
• استهلاك للطاقة يتجاوز معايير التصميم.
• شكاوى من شاغلي المبنى بشأن الراحة وجودة الهواء في مناطق محددة.
• تقارير من فريق الصيانة تفيد بأن معدات HVAC تعمل بشكل مستمر وبأقصى طاقتها.
• اختلافات غير مبررة في الأداء بين الطوابق أو المناطق المختلفة في المبنى نفسه.

وبحلول الوقت الذي يتم فيه التحقيق في هذه الأعراض، يكون المقاول قد غادر الموقع في الغالب، وتكون فترة مسؤولية العيوب قد بدأت في الانتهاء.

كما يصبح من الصعب تحديد العلاقة السببية بين الأعراض وعيوب التنفيذ المحددة دون وجود بيانات خط أساس للأداء، والتي لم يتم جمعها أصلًا عند التسليم.

ويجد مالك المبنى نفسه أمام خيارين: التحقيق في المشكلة ومعالجتها على نفقته الخاصة، أو قبول ضعف الأداء باعتباره حالة التشغيل الطبيعية للمبنى.

ماذا كان سيكشف التحقق من الأداء عند التسليم؟

كان اختبار إحكام غلاف المبنى عند التسليم سيوثق معدل التسرب الفعلي، ويقارنه بهدف التصميم، ثم يؤكد الالتزام بالمتطلبات أو يكشف عن الفجوة التي تحتاج إلى معالجة قبل مغادرة المقاول للموقع.

كما كان اختبار تسرب الضغط في مجاري الهواء عند التسليم سيحدد النسبة الفعلية لتسرب مجاري الهواء، ويؤكد الالتزام بمتطلبات SBC أو يؤدي إلى بدء أعمال المعالجة وإغلاق التسربات التي تجعل النظام مطابقًا للمعيار المطلوب، بينما لا يزال مقاول الأعمال الميكانيكية والكهربائية والصحية MEP موجودًا في الموقع.

وكان مسح تدفق الهواء بعد التشغيل التجريبي سيتحقق من أن تدفقات الهواء الطرفية المسجلة في تقرير التشغيل التجريبي لا تزال متحققة في ظروف التشغيل الفعلية، مع ضغوط التغذية والهواء الراجع الحقيقية.

كان كل اختبار من هذه الاختبارات، عند إجرائه في مرحلة التسليم، سيقدم دليلًا موثقًا على أداء المبنى — أو سيحدد عيوبًا محددة يمكن معالجتها قبل انتهاء الآليات التعاقدية التي تسمح بالمعالجة دون تكلفة إضافية على المالك.

كما أن التكلفة الإجمالية لهذه الاختبارات تمثل جزءًا صغيرًا من تكلفة معالجة العيوب نفسها بعد إشغال المبنى.

فترة مسؤولية العيوب: نافذة زمنية تغلق

تُعد فترة مسؤولية العيوب — والتي تبلغ عادةً 12 شهرًا في عقود الإنشاءات السعودية — الفترة التي يكون فيها المقاول ملزمًا تعاقديًا بمعالجة عيوب التنفيذ دون تكلفة إضافية على المالك.

بعد انتهاء هذه الفترة، يتحمل المالك تكلفة أي أعمال معالجة.

وتُعتبر عيوب الأداء — مثل تسرب غلاف المبنى الذي يتجاوز هدف التصميم، أو تسرب مجاري الهواء الذي يتجاوز الحد المسموح به وفق SBC — عيوب تنفيذ إذا كانت موجودة عند التسليم.

لكن إثبات أنها كانت موجودة عند التسليم، وليس أنها ظهرت خلال فترة مسؤولية العيوب، يتطلب وجود بيانات أداء تم جمعها عند التسليم.

فمن دون نتيجة اختبار إحكام غلاف المبنى عند التسليم ونتيجة اختبار تسرب مجاري الهواء عند التسليم، لا يستطيع المالك إثبات أن المشكلة كانت موجودة في وقت التسليم.

ويمكن للمقاول أن يجادل بشكل منطقي بأن المشكلة ظهرت بعد التسليم نتيجة تعديلات أجراها شاغلو المبنى، أو أعمال صيانة، أو الاستقرار الطبيعي للمبنى.

وفي هذه الحالة، لا يمتلك المالك دليلًا موثقًا مضادًا.

ما الذي يجب على مالكي المباني والمطورين طلبه؟

بالنسبة لكل مشروع مبنى تجاري في المملكة العربية السعودية، يجب طلب أدلة الأداء التالية قبل قبول التسليم:

1. نتيجة اختبار إحكام غلاف المبنى

يتم التعبير عنها بوحدة ACH50 أو m³/h·m²، ويجب تنفيذ الاختبار بواسطة جهة معتمدة من ATTMA ومقارنة النتيجة بهدف التصميم.

2. نتيجة اختبار تسرب الضغط في مجاري الهواء

يجب إجراء الاختبار لجميع أنظمة HVAC، والتعبير عن النتيجة كنسبة مئوية من تدفق هواء التغذية المصمم، وتنفيذ الاختبار بواسطة جهة معتمدة من RetroTec ومقارنة النتيجة بالحد المحدد في SBC.

3. مسح للتحقق من تدفقات الهواء بعد التشغيل التجريبي

يجب أن يؤكد أن تدفقات الهواء الطرفية تتطابق مع القيم الواردة في تقرير التشغيل التجريبي ضمن هامش تفاوت مقبول.

إذا أظهرت أي من هذه الاختبارات نتائج لا تحقق المعايير المطلوبة، فيجب إكمال أعمال المعالجة وإعادة الاختبارات قبل قبول التسليم.

ويجب إدراج هذا الشرط في عقد الإنشاء منذ البداية، وليس إضافته كإجراء لاحق أثناء عملية التسليم.

الخلاصة

المبنى المكتمل ليس بالضرورة مبنى عالي الأداء.

وفي سوق الإنشاءات في المملكة العربية السعودية، فإن الفجوة بين هاتين الحالتين واسعة وشائعة.

والطريقة الوحيدة الموثوقة لمعالجة هذه الفجوة هي التحقق من الأداء عند التسليم — من خلال القياس والتوثيق ومقارنة النتائج بأهداف التصميم، وذلك قبل مغادرة المقاول للموقع وقبل انتهاء الفترة التعاقدية المخصصة لمعالجة العيوب.

تقدم Aeroseal Arabia جميع خدمات التحقق من أداء المباني قبل التسليم التي يحتاجها مالكو ومطورو المباني في المملكة العربية السعودية لقبول عملية التسليم بثقة.

تواصل مع فريقنا لمناقشة دمج التحقق من الأداء في عملية تسليم مشروعك القادم.