يُعد يوم تسليم المبنى (Handover) مرحلة مهمة في أي مشروع إنشائي. فقد تم الانتهاء من الفحص النهائي، وإغلاق قائمة الملاحظات، وتسليم أدلة التشغيل والصيانة، وتسليم المفاتيح، وبدأت فترة مسؤولية المقاول عن العيوب.

من وجهة نظر المطور، اكتمل المشروع. ومن وجهة نظر المقاول، تم تنفيذ الالتزامات المطلوبة. أما من وجهة نظر المالك، فأصبح المبنى جاهزًا للإشغال.

لكن هناك سؤالًا نادرًا ما يتم طرحه عند التسليم، وغالبًا لا تتم الإجابة عنه إلا بعد ظهور المشكلة:

هل يعمل المبنى فعليًا وفق الأداء الذي تم تصميمه من أجله؟

ليس السؤال ما إذا كان المبنى يبدو مكتملًا، أو ما إذا كانت المعدات تعمل، أو ما إذا تم توقيع نماذج التشغيل والضبط.

السؤال الحقيقي هو: هل يحقق المبنى مستوى كفاءة الطاقة وجودة البيئة الداخلية وأداء نظام HVAC الذي وعدت به مواصفات التصميم؟

في معظم المباني التجارية في المملكة العربية السعودية، تكون الإجابة الصريحة عند لحظة التسليم هي: لا أحد يعرف.

الفرق بين اكتمال المبنى وأدائه الفعلي

اكتمال المبنى وأداؤه ليسا الشيء نفسه.

يُعتبر المبنى مكتملًا عندما يتم تنفيذ جميع الأعمال المحددة ومعالجة الملاحظات التي ظهرت أثناء الفحص النهائي.

أما المبنى الذي يعمل وفق الأداء المطلوب، فهو المبنى الذي يحقق بشكل قابل للقياس النتائج التي صُممت هذه الأعمال من أجل تحقيقها.

وتكمن أهمية هذا الفرق في أنه من الممكن — وهو أمر شائع في بيئة الإنشاءات في المملكة العربية السعودية — أن يكون المبنى مكتملًا من الناحية الإنشائية وفي الوقت نفسه يعاني من ضعف واضح في الأداء.

قد تكون مجاري الهواء قد تم تركيبها، لكنها تفقد 22% من هواء الإمداد إلى الفراغات الموجودة فوق الأسقف.

وقد يكون غلاف المبنى قد تم إحكامه، لكنه يحقق معدل 8.5 ACH50 مقابل هدف تصميم يبلغ 3.5 ACH50.

وقد تم تشغيل نظام HVAC، لكن أعمال التشغيل والضبط تمت على نظام مجاري هواء يعاني من التسرب، مما أدى إلى تسجيل تدفقات هواء تعوض عن التسرب بدلًا من أن تعكس متطلبات التصميم.

جميع البنود في قائمة التسليم قد تم وضع علامة عليها كمكتملة، ومع ذلك لا يعمل المبنى وفق التصميم.

ماذا تخبرك مستندات التسليم التقليدية؟

تتضمن مستندات تسليم المباني التجارية في السعودية عادةً:

• المخططات والمواصفات التصميمية
• المخططات التنفيذية (As-Built Drawings)
• جداول المعدات وبياناتها الفنية
• أدلة التشغيل والصيانة
• تقارير التشغيل والضبط وشهادات الاختبار
• سجلات الفحوصات النظامية
• مستندات الضمان

تمثل هذه الوثائق حزمة مهمة من المعلومات اللازمة لإدارة المبنى بعد التسليم.

لكنها لا تتضمن، في معظم المشاريع السعودية، أدلة قياس فعلية تثبت أن المبنى يحقق أهداف الأداء المحددة في التصميم.

فقد يوضح تقرير التشغيل والضبط أن نظام HVAC تم تشغيله، وأن معدلات تدفق الهواء تم قياسها وإجراء التعديلات اللازمة عليها، لكنه لا يقارن بالضرورة هذه التدفقات بأهداف التصميم ضمن نظام مجاري هواء تم اختباره وإثبات إحكامه.

وقد يوضح فحص غلاف المبنى أنه تم إغلاق المبنى وفق المواصفات، لكنه لا يتضمن اختبار ضغط يؤكد مستوى إحكام الهواء الذي تم تحقيقه فعليًا.

ببساطة، توضح مستندات التسليم ما تم تنفيذه، لكنها لا توضح دائمًا ما تم تحقيقه.

فجوة الأداء التي تظهر بعد الإشغال

تظهر الفجوة بين اكتمال المبنى الموثق والأداء الفعلي خلال الأشهر الأولى من التشغيل، وغالبًا خلال فترة تتراوح بين ثلاثة وستة أشهر من بدء الإشغال.

وتكون الأعراض واضحة ومتوقعة، ومنها:

• مناطق لا تستطيع الوصول إلى درجة الحرارة المطلوبة خلال فترات الحمل القصوى
• استهلاك طاقة يتجاوز مؤشرات التصميم
• شكاوى من شاغلي المبنى بشأن الراحة وجودة الهواء في مناطق محددة
• تقارير من فريق الصيانة عن استمرار تشغيل معدات HVAC بكامل طاقتها
• اختلاف غير مبرر في الأداء بين الطوابق أو المناطق داخل المبنى نفسه

وعندما تبدأ هذه الأعراض في الظهور والتحقيق فيها، يكون المقاول قد غادر الموقع غالبًا، وتكون فترة مسؤولية العيوب قد بدأت في الانتهاء.

كما يصبح من الصعب تحديد العلاقة بين الأعراض وأي عيوب في أعمال الإنشاء دون وجود بيانات خط أساس للأداء تم جمعها عند التسليم.

وبالتالي، يجد مالك المبنى نفسه مضطرًا إلى التحقيق ومعالجة المشكلة على نفقته الخاصة، أو قبول ضعف الأداء باعتباره الوضع الطبيعي للمبنى.

ماذا كان سيكشف التحقق من الأداء عند التسليم؟

كان من الممكن أن يوفر اختبار إحكام غلاف المبنى عند التسليم معدل التسرب الفعلي، مع مقارنته بهدف التصميم.

وبذلك يمكن تأكيد الالتزام بالمتطلبات أو اكتشاف الفجوة التي تحتاج إلى معالجة قبل مغادرة المقاول للموقع.

كما كان من الممكن أن يحدد اختبار تسرب الضغط في مجاري الهواء النسبة الفعلية لتسرب الهواء، وأن يؤكد الالتزام بمتطلبات كود البناء السعودي (SBC)، أو يكشف الحاجة إلى معالجة التسرب بينما لا يزال مقاول أعمال MEP موجودًا في الموقع.

أما مسح تدفق الهواء بعد التشغيل والضبط، فيمكنه التحقق من أن معدلات تدفق الهواء عند الأجهزة الطرفية المسجلة في تقرير التشغيل لا تزال متحققة في ظروف التشغيل الفعلية، مع ضغوط الإمداد والهواء الراجع الفعلية.

كل اختبار من هذه الاختبارات، عند إجرائه في مرحلة التسليم، يوفر دليلًا موثقًا على أداء المبنى، أو يكشف عن عيوب محددة يمكن معالجتها قبل انتهاء الآليات التعاقدية التي تسمح بإجراء الإصلاحات دون تكلفة إضافية على المالك.

كما أن التكلفة الإجمالية لهذه الاختبارات تمثل جزءًا صغيرًا من تكلفة معالجة المشاكل نفسها بعد إشغال المبنى.

فترة مسؤولية العيوب: نافذة زمنية لا تبقى مفتوحة

تمثل فترة مسؤولية العيوب (Defects Liability Period)، والتي تكون عادةً 12 شهرًا في عقود الإنشاءات في السعودية، الفترة التي يكون خلالها المقاول ملزمًا تعاقديًا بمعالجة عيوب الإنشاء دون تكلفة إضافية على المالك.

بعد انتهاء هذه الفترة، قد يتحمل المالك تكلفة أعمال المعالجة.

إذا كان ضعف الأداء، مثل تسرب غلاف المبنى فوق هدف التصميم أو تسرب مجاري الهواء فوق الحد المسموح به في كود البناء السعودي، موجودًا عند التسليم، فقد يعتبر ذلك عيبًا في أعمال الإنشاء.

لكن إثبات أن المشكلة كانت موجودة عند التسليم، وليس أنها ظهرت خلال فترة مسؤولية العيوب، يتطلب وجود بيانات أداء تم جمعها عند التسليم.

فبدون نتيجة اختبار إحكام غلاف المبنى ونتيجة اختبار تسرب مجاري الهواء عند التسليم، قد لا يمتلك المالك دليلًا موثقًا يثبت أن المشكلة كانت موجودة منذ البداية.

وقد يستطيع المقاول القول إن المشكلة ظهرت بعد التسليم نتيجة تعديلات أجراها شاغلو المبنى، أو أعمال الصيانة، أو الهبوط الطبيعي للمبنى.

وفي هذه الحالة، لا يمتلك المالك بيانات موثقة لمقارنة الحالة الحالية بها.

ما الذي يجب أن يطلبه ملاك المباني والمطورون؟

في كل مشروع مبنى تجاري في المملكة العربية السعودية، يجب طلب أدلة أداء موثقة قبل قبول التسليم.

وتشمل هذه الأدلة:

1. اختبار إحكام غلاف المبنى

يجب توثيق نتيجة اختبار إحكام غلاف المبنى باستخدام ACH50 أو m³/h·m²، وإجراء الاختبار بواسطة جهة مؤهلة، ثم مقارنة النتيجة بهدف التصميم.

2. اختبار تسرب مجاري الهواء

يجب إجراء اختبار تسرب الضغط لجميع أنظمة HVAC، مع التعبير عن النتيجة كنسبة مئوية من تدفق هواء الإمداد التصميمي، ومقارنتها بالحدود ذات الصلة في كود البناء السعودي (SBC).

3. التحقق من تدفق الهواء بعد التشغيل والضبط

يجب إجراء مسح لتدفقات الهواء بعد أعمال التشغيل والضبط للتأكد من أن معدلات تدفق الهواء عند الأجهزة الطرفية تتوافق مع القيم المسجلة في تقرير التشغيل ضمن هامش تفاوت مقبول.

إذا أظهرت أي من هذه الاختبارات نتائج لا تحقق المتطلبات المحددة، فيجب تنفيذ أعمال المعالجة وإعادة الاختبار قبل قبول التسليم.

ومن الأفضل أن يتم إدراج هذا الشرط في عقد الإنشاء منذ بداية المشروع، وليس إضافته كمتطلب جديد أثناء مرحلة التسليم.

الخلاصة

اكتمال المبنى لا يعني بالضرورة أن المبنى يعمل وفق الأداء المطلوب.

في سوق الإنشاءات في المملكة العربية السعودية، يمكن أن تكون الفجوة بين هاتين الحالتين كبيرة وشائعة.

والطريقة الأكثر موثوقية لتقليل هذه الفجوة هي التحقق من أداء المبنى عند التسليم من خلال القياس والتوثيق ومقارنة النتائج بأهداف التصميم، وذلك قبل مغادرة المقاول للموقع وانتهاء فترة معالجة العيوب التعاقدية.

تقدم Aeroseal Arabia خدمات التحقق من أداء المباني قبل التسليم التي يحتاج إليها ملاك ومطورو المباني في المملكة العربية السعودية، بما يشمل اختبارات إحكام غلاف المبنى، وتسرب مجاري الهواء، والتحقق من تدفق الهواء.

تواصل مع فريقنا لمناقشة دمج التحقق من أداء المبنى ضمن عملية تسليم مشروعك القادم.